Ресторанный комплекс "Гудмэн Стейк Хаус" и "Фиш Хаус Янкель&Филимонова"

Объемно-планировочные решения. Помещения, предназначенные под размещение комплекса ресторанов «Гудмэн Стйк Хаус» и «Фиш Хаус Янкель&Филимонова» располагаются на территории ТРЦ «Европейский» на отм. +10,250 м в осях 1 – 6/А – Д. На выделенной территории предлагается разместить два ресторана с технологией приготовления пищи полного цикла. Планировочные решения ресторанов продиктованы общей планировкой ТРЦ и расположением вертикальных коммуникаций. Все помещения производственного, подсобно-производственного и административного назначения компактно группируются вокруг коммуникационных ядер таким образом, чтобы зоны обслуживания посетителей были максимально ориентированы на внутренние и внешние фасады. Такая планировка позволяет разместить все необходимые технологические процессы в соответствии с требованиями СНиП. Особенность участка, предназначенного под размещение ресторанов заключается в том, что практически в центре помещения располагается эвакуационная лестница, рассчитанная на эвакуацию посетителей всего ТРЦ, вследствие чего объем помещения рассекается коридором (оси 3 - 4/А - Г).

Вся площадь между коридором и витражом остекления имеет конфигурацию, практически непригодную для размещения в ней обеденного зала ресторана, и поэтому именно в этой части планируется разместить всю технологическую зону ресторана «Фиш Хаус Янкель&Филимонова». Непосредственно к витражу примыкают помещения подсобно-производственного назначения. Вся поверхность данных помещений вдоль витража защищена от прямого попадания солнечных лучей жалюзи. Основной вход в ресторан «Фиш Хаус Янкель&Филимонова» организуется из тупиковой части эвакуационного коридора (ось 3 – Б). Обеденный зал ресторана располагается компактно, в едином пространстве и посадочные зоны формируются путем определенной расстановки групп мебели. Расположение зала таково, что две его стороны выходят на главные фасады здания, полностью остекленные. Такое расположение обеденного зала позволяет обеспечить визуальную связь внутреннего пространство с окружающей средой, визуально расширить границы ресторана. Основной вход в ресторан «Гудмэн Стейк Хаус» организуется непосредственно из рекреации ТРЦ «Европейский».

Помещения технологической зоны группируются с двух сторон лифтовой группы и в наименее освещенной части помещения, находящейся в его глубине. Обеденная зона ресторана делится на два зала. Зал № 1 располагается в части помещения, ориентированной на внутреннее пространство ТРЦ «Европейский». За счет этого осуществляется визуальная связь между пространством ресторана и торговым пространством ТРЦ. Зал № 2 расположен в глубине помещения и выходит на главный фасад здания. Проектом в комплексе ресторанов планируется разместить 374 посадочных места и все необходимые помещения производственного, подсобно-производственного и инженерно-технического назначения. Планировочные решения комплекса ресторанов предусматривают поточность технологического процесса, исключают встречные потоки сырья, полуфабрикатов и готовой продукции, а также исключают пересечение путей движения посетителей и персонала. Высота этажа в зоне обеденного зала – 4,1 м от пола до потолка. Высота производственных помещений – не менее 3,0 м. Архитектурно-художественные решения. Общая стилистика интерьеров комплекса решена в рамках разработки стиля для сети ресторанов «Гудмэн Стейк Хаус» и «Фиш Хаус Янкель&Филимонова» и основана на их концепции. «Гудмэн Стейк Хаус» - ресторан со спокойным классическим интерьером. Основа его композиции - уравновешенное сочетание элементов декора и групп мебели. В оформлении ресторана широко использованы элементы классического стиля, такие, как филенки, карнизы, плинтусы. Основные материалы – дуб, тонированный под темное красное дерево, темная кожа мебели и медь светильников и фурнитуры. В ресторане применена очень сдержанная цветовая гамма, деликатно используется искусственное освещение, лампы освещают только непосредственно пространство столиков, остальное пространство остается в полутьме. Все это позволяет создать строгий, но комфортный интерьер, полностью отвечающий концепции ресторанов «Гудмэн Стейк Хаус». «Фиш Хаус Янкель&Филимонова» выполнен из тех же декоративных элементов, что и «Гудмэн Стейк Хаус», но на основе другой цветовой гаммы. Дерево в этом ресторане светло-желтое, тонированное под бук, за счет чего общее настроение ресторана – светлое и радостное. Витраж полукруглой формы по всей длине двух сторон ресторана раскрывает внутренне пространство наружу, за счет чего ресторан наполнен светом, и как бы не имеет границ, что создает ощущение побережья Атлантики. Эти реминисценции поддерживаются и рисунком пола, и декоративными деревянными «шпангоутами», которые закрывают алюминиевую конструкцию витража.

Основные технико-экономические показатели: Общая площадь помещений комплекса ресторанов – 1346,36 м², в т.ч.: - производственная площадь, площадь подсобных, административно-бытовых и инженерно-технических помещений – 280,94 м²; - площадь обеденных залов – 688,67 м². Количество посадочных мест – 374. Ресторан «Гудмэн Стейк Хаус» Общая площадь помещений ресторана –593,77 м², в т.ч.: - производственная площадь, площадь подсобных, административно-бытовых и инженерно-технических помещений – 121,70 м²; - площадь обеденных залов –247,92 м². Количество посадочных мест – 192, в т.ч.: Зал № 1 – 142 п/м; Зал № 2 – 50 п/м. Ресторан «Фиш Хаус Янкель&Филимонова» Общая площадь помещений ресторана –748,54 м², в т.ч.: - производственная площадь, площадь подсобных, административно-бытовых и инженерно-технических помещений – 159,24 м²; - площадь обеденных залов –440,75 м². Количество посадочных мест – 142.

Публикация на http://www.zs2007.ru/ru/item/160/index.html

Реконструкция киноцентра "Современник"

Здание кинотеатра, подлежавшее реконструкции, находится в г. Электросталь Московской области, ул. Тевосяна, д. 26а. Кинотеатр возведен по типовому проекту, разработанному филиалом Мосгражданпроекта, предназначенному для возведения киноцентров в Московской области. Здание кинотеатра двухэтажное, с встроенным одноэтажным объемом кинозала. В здании имеется подвал. Каркас выполнен из сборных ж/б конструкций. Высота надземной части каркаса 8,36 м, подземной – 2,08 м. Сетка колонн 3 х 6 м и 18 х 6 м. Плиты перекрытий и покрытия – многопустотные сборные, ребристые и плоские ж/б плиты. Наружное ограждение выполнено из самонесущих стеновых газосиликатных панелей. Кровля совмещенная, рулонная.

Здание построено в 1972 г. По результатам обследования конструкций кинотеатра, выполненным ЦНИИСК им. Кучеренко, сделано заключение, что здание пригодно для последующей эксплуатации или реконструкции. В рамках реконструкции кинотеатра был расширен комплекс предоставляемых посетителям услуг путем включения в состав объекта сопутствующих кинопоказу бизнесов (таких, как общественное питание, игровые автоматы и т.п.). При этом, существующая площадь кинотеатра позволила разместить все необходимые дополнительные помещения внутри здания, не выходя за рамки его объема. Учитывая современные тенденции в кинопоказе, реконструкции подверглась и существующая технологическая схема кинотеатра. Вместо одного большого зала вместимостью 584 места и малого зала вместимостью 69 мест с двумя проекционными обустроили 3 зала (вместимостью 159, 156 и 70 мест) с одной общей кинопроекционной.

Таким образом, проектом реконструкции было предусмотрено следующее функциональное зонирование: зона общественного питания; зона кинопоказа; зона развлекательного комплекса (казино слот-автоматов, детские игровые автоматы); зона административно-хозяйственного, подсобно-производственного и инженерно-технического назначения. Вся композиция здания фронтально ориентирована в пространство площади перед главным фасадом, что диктует четкую последовательность функционального зонирования от фронта здания в его глубь. Проектом реконструкции предложена такая объемно-пространственная организация, что непосредственно на его основной фасад выходят помещения, предназначенные для обслуживания посетителей – предприятия общественного питания, фойе и вестибюль, казино слот-автоматов. Эта фронтально расположенная зона освещена по всей длине и высоте фасада. Зона административно-хозяйственного, подсобно-производственного и инженерно-технического назначения выходит на задний фасад и запроектирована таким образом, что загрузка и перемещение грузов внутри здания не пересекаются с потоками посетителей. На первом этаже здания размещены вестибюль кинотеатра с кассовым холлом и санузлы для посетителей кинотеатра, кафе типа «фаст-фуд» (ориентировочно на 50 посадочных мест) и помещения производственного, подсобного и санитарно-гигиенического назначения этого кафе, казино слот-автоматов на 17 игровых мест. Каждый из объектов имеет как свой отдельный выход наружу, так и выход непосредственно в вестибюль кинотеатра, и может функционировать самостоятельно. Также на первом этаже размещены подсобные помещения спортбара, находящегося на 2-м этаже здания. Загрузка продуктов в спортбар осуществляется через загрузочное окно на боковом фасаде и затем, с помощью подъемника поднимается на 2-й этаж.

В целях оптимального использования площадей под уклоном пола зрительных мест кинозалов на 1-м этаже запроектированы помещения подсобно-производственного и административно-хозяйственного назначения: кассы, гардероб для посетителей, бытовые помещения обслуживающего персонала и др. Три кинозала организованы внутри объема существующего кинозала. Два кинозала (на 156 и 159 мест) имеют размеры в плане в осях 10,7 х 18,0 м. Размеры малого зала – 9,0 х 12,0 м. Вход в кинозалы осуществляется из главного фойе с отм. +4,200 м, выход – на отм. + 0,900 м непосредственно наружу. Помещения технологического обслуживания демонстрационного комплекса располагаются в внутри объемов кинозалов в виде балкона. Главное фойе кинотеатра располагается на 2-м этаже и продольной стороной выходит на главный, полностью остекленный, фасад здания, таким образом достигается визуальная связь между внешним и внутренним пространством. В фойе располагаются алкогольный бар, кино-бар со столиками. Детские игровые автоматы выделены в отдельную зону. Административные помещения кинотеатра выделены в отдельный блок на 2-м этаже. В целях повышения энергоэффективности здания реконструкции подлежли все его ограждающие конструкции: панели ограждения, витраж главного фасада, покрытие кровли. Были полностью заменены витражные конструкции с остеклением и кровля, наружные стены облицованы фасадными металлическими панелями. Художественная выразительность здания достигается цветовым решением, сочетанием объемов здания, фактур применяемых отделочных материалов и остекления, пластикой фасадов. Общая композиция предусматривает указатели человеческого масштаба, в т.ч.: двери, козырьки, лестницы, оконные проемы, элементы декоративного оформления и рассчитана как на непосредственное восприятие объекта вблизи, так и на восприятие издалека. Объемно-пространственная композиция здания представляет собой объем, решенный в строгих геометрических формах с акцентированием входных групп. Цветовая композиция здания предусматривает выделение входных групп и выявление цветом объемов козырька и внутреннего объема здания с помощью контрастной цветовой гаммы. Объемно-пространственная композиция здания основана на упорядоченной организации людских и грузовых потоков и комфортном естественном освещении пространства.

Основные технико-экономические показатели. Общая площадь здания до реконструкции ≈ 1 800 м². Общая площадь здания после реконструкции – 2 719,1 м², в т.ч: общая площадь подвала – 626,5 м2; общая площадь 1 этажа – 853,0 м²; общая площадь 2 этажа – 1150,8 м²; общая площадь антресолей 2 этажа – 88,8 м². Площадь застройки – 1288,80 м² Строительный объем – 14 249,8 м3, в т.ч: подземной части – 2 032,8 м3; надземной части – 12 217,0 м3.

Публикация на http://www.zs2007.ru/ru/item/159/index.html

5-ти зальный кинотеатр "Бумеранг" в составе МТДЦ "Варшавский"

Объемно-планировочные решения.
Проектом предусмотрена организация в рамках МТДЦ «Варшавский» 5-ти зального кинотеатра «Бумеранг» в общей сложности на 820 зрительных мест. Кинотеатр располагается блоком на 3 и 4 этажах комплекса длинной стороной вдоль бокового фасада. С пространством комплекса мультиплекс связывает фойе, выходящее торцевой частью в торговую галерею и двухсветное пространство «развлекательного» блока. Объемно-пространственная композиция мультиплекса отражает его функциональную структуру, основанную на упорядочивании людских потоков и представляет собой набор крупных глухих объемов кинозалов, «нанизанных» на прямую линию фойе. Основное фойе кинотеатра располагается между кинозалами в осях Д’- Е/Ж и 1 -5 и имеет размеры в плане 7,4 х 25,0 м. В фойе располагаются кассовый холл, кино-бар со столиками. Вход в кинозалы осуществляется из фойе, выход – с противоположных сторон кинозалов. Главное фойе является стержнем композиции всего комплекса кинотеатра, кроме функционального назначения, оно выполняет роль пространства, несущего на себе основную смысловую и архитектурную нагрузку. Основные кинозалы имеют размеры в плане в осях 12,4 х 18,0 м, 12,0 х 18,0 м, 12,4 х 16,5 м и 12,0 х 16,5 м. Малый зал имеет размеры 8,0 х 12,0 м. Четыре кинозала организованы в помещениях, заранее отведенных под кинопоказ, 5-й же, «малый» кинозал, расположен отдельно. в стороне от основных 4-х в «развлекательном» блоке мультиплекса (на площадях, ранее отведенных генеральным проектировщиком под Интернет-кафе) в состав которого входят фойе 5-го зала, кинобар, магазин по продаже видеопродукции и зона детских игровых автоматов. Композиционным элементом, объединяющим все эти помещения, является двухсветное пространство сложной формы, в которое ориентированы все вышеперечисленные зоны. Данное решение вызвано общей стилистикой торгового центра, поддерживает архитектурные приемы, заданные авторами МТДЦ и организует визуальную связь между торговым пространством комплекса и кинотеатром. В целях оптимального использования площадей под «гребенкой» кинозалов запроектированы помещения подсобно-производственного и санитарно-гигиенического: кино-бар с подсобными помещениями, кассы, гардероб для посетителей, бытовые помещения обслуживающего персонала и др. Помещения технологического обслуживания демонстрационного комплекса располагаются над фойе на отм. +13,960 м. Существующие несущие стены кинотеатра – монолитный ж/б, проектируемые перегородки – каркасные. Проектируемые стены 5-го кинозала в осях А – В и 1 – 5 – газобетонные блоки. Существующие перекрытия – монолитная ж/б плита. Несущие конструкции уклона зрительного зала, несущий планшет сцены, пандусы и лестницы выполнены из металлических конструкций.

Архитектурно-художественные решения.
Архитектурно-художественные решения мультиплекса продиктованы геометрией пространства, объемно-пространственной структурой комплекса, его функциональным назначением и спецификой размещаемых в нем объектов. Так, например, фойе мультиплекса отличается следующими особенностями: многофункциональность на ограниченном пространстве; необходимость создания «особенной» атмосферы праздника, сопровождающей посетителя при посещении мультиплекса и заставляющая вернуться в следующий раз именно в этот кинотеатр; деловая составляющая интерьера, способность побуждать посетителя воспользоваться всеми услугами, предоставляемыми на территории мультиплекса; связь интерьера мультиплекса с интерьерами торгового комплекса, в котором он располагается, включение его пространства в общую объемно-пространственную композицию комплекса, выявляя при этом интерьер кинотеатра на общем фоне. Главное фойе кинотеатра представляет собой узкий вытянутый объем, «зажатый» между объемами кинозалов. Пространство фойе ассиметрично рассечено рядом колонн с мощной ж/б балкой, что еще больше подчеркивает его протяженность и визуально сужает его пространство. При работе над интерьером было принято решение выявить данную структуру, усилить ее, для этого колонны и ж/б балка были обрамлены гнутым молированным стеклом и подсвечены ярко алым неоном.

Это решение позволило создать яркую ритмическую композицию, явившеюся основным стилеобразующим элементом интерьера. Ритмичность композиции поддерживают повторяющиеся вспомогательные элементы интерьера – Г-образные декоративные пилястры из нержавейки, подсвеченные контрастным холодным неоновым светом, параллелепипеды указателей, подвешенные к потолку и выполненные из тонированного, почти черного стекла, а также обрамление касс мультиплекса и бара. Пол фойе выполнен из полированного керамогранита, и весь набор элементов отражается в нем, образуя замкнутый светящийся контур, но при этом визуально расширяя границы пространства. Вся композиция интерьера представляет собой очень жесткую, четкую структуру, призванную сориентировать посетителя в пространстве мультиплекса. Интерьеры кинозалов выполнены исходя из требований акустики. В решении кинозалов применено 2 основных решения пластики стен, и разнообразие достигается цветовыми сочетаниями стен, кресел, декоративных светильников и подсветки ступеней. «Развлекательный» блок, в который входят 5-й зал, кинобар, магазин по продаже видеопродукции и зона детских игровых автоматов представляет собой двухсветное пространство сложной формы. Основой его композиции является лестница на 2 этаж, рассекающая это пространство. По бокам лестницы, как крылья ритмически расходятся декоративные пилястры из нержавеющей стали, подсвеченные, как и в главном фойе, неоном, а колонна в магазине видеопродукции также обрамлена гнутым стеклом и подсвечена. Эти приемы стилистически поддерживает тему, уже примененную в главном фойе мультиплекса. Использование одинаковых материалов (нержавейка, молированное или тонированное стекло, неоновая подсветка) и приемов позволяют объединить различные по форме и функции пространства мультиплекса в единую архитектурно-художественную композицию.

Основные технико-экономические показатели.
Общая площадь помещений - 1 868 м². Общая вместимость кинотеатра -820 - зрительных мест, в.т.ч: зал № 1 – 198 мест; зал № 2 – 187 мест; зал № 3 – 178 мест; зал № 4 – 169 мест; зал № 5 – 88 мест.

Публикация на http://www.zs2007.ru/ru/item/158/index.html;
http://www.lui.ru/archive/64/21

Развлекательный комплекс "Победа"

6 сентября 2002 года в г. Надым (к 30-летнему юбилею города) состоялось открытие крупнейшего в Заполярье развлекательного комплекса "Победа". Проект был разработан и реализован известной своей инвестиционной деятельностью в Ямало-Ненецком национальном округе компанией Bellstone Construction Co. Ltd.

Немного истории
Надым - сердце крупнейшего нефтегазаносного бассейна - Западно-Сибирского. Город рос и развивался как место жительства газовиков и строителей. Генезис названия "Надым" на сегодня является загадкой. Общепринятая версия трактует происхождение этого названия от ненецкого слова "няда" (мох) или "няйдэм" (мшистое место). В конце 16 века эта территория была присоединена к России, и поселение Надым и река Надым были обозначены на русских картах XVI - начала XIX веков. После начала эксплуатации газового месторождения "Медвежье" в 1967 году поселок Надым начал активно разрастаться и к 1972 году Надыму был присвоен статус города.

Благодаря капиталовложениям в газовую промышленность района и города была налажена инфраструктура, построены новые образовательные учреждения и больницы. Иначе обстояло дело с инвестированием в досуг населения. В городе был построен всего один кинотеатр с названием "Победа", который, к сожалению, в постперестроечные годы пришел в упадок. Как заметил управляющий проектом "Победа", Роман Сигитов: "Жители города сейчас хорошо зарабатывают, но мест, куда можно пойти всей семьей, отдохнуть и развлечься, в городе нет. Старый кинотеатр "Победа", когда-то первый широкоформатный кинотеатр в Тюменской области, уже не соответствовал возросшим стандартам жизни большинства газовиков. Поэтому руководством компании Bellstone Construction Co. Ltd было принято решение осуществить реконструкцию кинотеатра и создать современный комфортный развлекательный центр на уровне мировых стандартов".

Развлекательный комплекс "Победа": составляющие досуга
Открытие комплекса явилось важным событием для всего Ямало-Ненецкого округа. На нем присутствовало высшее руководство округа, а также приехавшие из Москвы депутаты Госдумы.

На сегодняшний день комплекс (3 000 кв. м) расположился на трех этажах красивого современного здания, где расположены: кино-концертный зал на 438 мест, большая дискотека (диско-клуб), ресторан, кофейня, интернет-кафе, бильярдная, спорт-бар, где в прямом эфире транслируются спортивные соревнования.

При оборудовании кино-концертного зала были использованы последние технические новинки в области светового и звукового оформления, мягкая и располагающая к приятному отдыху мебель. В зале демонстрируются лучшие фильмы мирового кинематографа, здесь же проводятся концерты, приезжающих с гастролями в Надым звезд отечественной эстрады, а также местные праздничные мероприятия (например, в сентябре состоялся традиционный праздник "Посвящение в студенты").

Для детей каждые выходные в просторном и светлом фойе комплекса устраиваются детские утренники.

Большой популярностью пользуется в уик-энды кофейня, где так заманчиво и вкусно пахнет свежевыпеченными изделиями. Ведь в городе таких заведений больше нет.

Не пустует и спорт-бар - здесь всегда можно посмотреть увлекательные спортивные матчи, а также сразиться в американский пул или русскую пирамиду. А заядлые игроки, готовые долгими часами наслаждаться игрой, охотно прибегают к услугам бара или ресторанной кухни.

Как решались проблемы с программным обеспечением (ПО) комплекса.
Естественно, такой большой комплекс требовал продуманного и взвешенного подхода при внедрении системы учета.

Г-н Сигитов рассказывает: "Руководством было принято решение использовать программный продукт (ПП) R-Keeper компании UCS - это многофункциональная система, включающая в себя семейство ПП (автоматизации ресторанной деятельности, деятельности кинотеатра), из компонентов которого мы могли построить систему под наши конкретные нужды с учетом многопрофильности нашего комплекса. Для осуществления аналитической работы руководства и бухгалтерии мы решили дополнить данный ПП специализированным бухгалтерским модулем, который бы по своим функциональным возможностям был достаточно "комплексным" и при этом удачно бы "стыковался" с фронт-офисным модулем ПП R-Keeper.

Как известно, бухгалтерский учет - один из важнейших инструментов в руках руководителя и финансового директора предприятия. Он призван отражать многообразные элементы бизнес-процессов предприятия в различных оперативных и бухгалтерских отчетах, сводках, справках в едином информационном поле. Для успешности бизнеса учет должен быть автоматизирован. После тщательного исследования рынка программных средств, обеспечивающих автоматизацию БУ, был сделан выбор в пользу программы "1С: Предприятие 7.7.". Остановившись на бухгалтерском компоненте "1С: Предприятие 7.7.", мы вышли на компанию "АСТОР ВЦ", ПП которой - "АСТОР: Ресторан" (специализированное для платформы "1С: Предприятие 7.7") позволяет объединить в единую систему учета предприятия три компоненты. Это фронт-офис - система автоматизации, учета и анализа продаж общепита (программа R-Keeper); бэк-офис - собственно конфигурация "АСТОР: Ресторан 2.0", отвечающая за автоматизацию в полном объеме и в разных разрезах товарного складского учета, внутреннего перемещения товара между барами, контроля взаиморасчетов с поставщиками и покупателями, учета готовой продукции, калькуляцию и себестоимость блюд; и третье, главное звено учета - программа "1С: Предприятие 7.7.", "закачивающая" данные из "АСТОР: Ресторан 2.0" по движению товара, продажам, себестоимости, для подготовки бухгалтерского баланса.

Имеющаяся у компании "АСТОР ВЦ" обширная клиентская база, свидетельствовала о высоком ее рейтинге на рынке программных продуктов."

Таким образом, окончательным решением по автоматизации была установка фронт-офис R-Keeper, а в качестве программы складского учета, внутреннего перемещении, калькуляции и себестоимости - "АСТОР: Ресторан".

Сложность задачи состояла еще в том, что новое ПО необходимо было внедрять в уже работающем предприятии (программа R-Keeper уже была задействована). Внедрение проходило в два этапа:

• Установка системы "АСТОР: Ресторан" и обучение пользователей (этап занял 3 дня).
• Постпусковое сопровождение системы с одновременной ее доработкой в соответствии с пожеланиями руководства комплекса. На этом этапе компания "АСТОР ВЦ" помогла персоналу комплекса исправить некоторые ошибки ввода и перепроведения документов. Ряд бухгалтерских форм был доработан в плане их визуализации в связи с особыми пожеланиями бухгалтеров.

"На сегодняшний момент, - заметил г-н Сигитов, - оба модуля нашего ПО хорошо взаимодействуют. Работа каждого из них осуществляется независимо, лишь поддерживается обмен информацией в нормальном клиент-серверном режиме".

Важной составляющей комплексной автоматизации на современном этапе является ее "сопровождение" фирмой-поставщиком ПО. "В этом плане, - добавил г-н Сигитов, - у нас остались самые приятные впечатления от работы с персоналом "АСТОР ВЦ". Нам понравилось их внимательное отношение к нашим нуждам. Между Надымом и Москвой расстояние - 3 500 км, но, несмотря на это, команда "АСТОР ВЦ" быстро реагирует на просьбы своих заказчиков о приезде на место. Мы звоним - и уже на следующий день вылетает специалист. Это важно для региональных клиентов".

Елена Зайцева

Публикация на http://www.technoshop.ru/papers/2002/12/849.html

1 МЕСТО «ЗОЛОТАЯ ПАЛЬМОВАЯ ВЕТВЬ»
«ФИЛИМОНОВА И ЯНКЕЛЬ»

Год открытия 2006
Владелец Компания «Арпиком»
Формат заведения Сеть фиш-хаусов
Кухня Европейская, рыбная
Адрес пл. Киевского вокзала, 2 (ТРЦ «Европейский») Тверская, 23 Профсоюзная, 45
Средний чек 30 евро
Инвестиции в оборудование (без стоимости объекта) $160 тыс. на одну точку
Инвестиции в рекламу $300 тыс. в год
Общая площадь 446, 263, 416 м2
Количество мест 157,120,170
Часы работы с 12 до 24
Предполагаемый период окупаемости инвестиций 2,5 года
Краткое описание концепции

Сеть демократичных ресторанов, где предлагают блюда из охлажденной рыбы и морепродуктов. Название состоит из двух фамилий профессионалов из «Арпикома»: Наталия Филимонова — директор по маркетингу, Янкель Шейн — концепт-шеф и известный специалист по средиземноморской кухне. Уникальность предложения — в ценах на рыбу и морепродукты, которые ниже существующих московских цен на аналогичные позиции в среднем на 30%. К тому же цены прозрачны: гость платит не за 100 г., как это принято в московских рыбных ресторанах, а за целую калиброванную рыбу, за порционное блюдо. Рыба и морепродукты доставляются из Европы, Австралии, Америки, Марокко, Кипра, Индии, Индонезии и Таиланда. Готовят рыбу одним из пяти способов (на выбор гостя): в печи, на гриле, на сковороде, во фритюре, копчение. Основная задача — сделать культуру потребления рыбы и морепродуктов «вне дома» общедоступной для широкой аудитории.

НАТАЛИЯ ФИЛИМОНОВА,
директор по маркетингу компании «Арпиком»:

Мы принимаем участие в «Пальмовой ветви» второй раз. Прежде всего, нам нравится идея премии. На наших глазах происходит консолидация отрасли, причем с профессиональной, а не любительской стороны. Победителей определяют гости церемонии, таким образом, мы получаем экспертную оценку от специалистов рынка. В этом уникальность и преимущество премии. Устраивать подобного рода мероприятия и рассматривать рестораны с точки зрения их концепции, уделяя пристальное внимание экономическим и технологическим составляющим, — полезно для отрасли в целом.

На мои взгляд, проводить такие премии необходимо — всем важно чувствовать себя в определенном профессиональном сообществе. И, в данном случае, это не только российский узкий круг, но и выход на мировой уровень, который помогает нам становиться прогрессивнее. Нам интересен опыт наших зарубежных коллег, думаю, как и в первый раз в Маракеше, будет чему поучиться, обменяться опытом и в Лондоне. Они ценят профессиональный и технологичный подход к организации работы ресторана. Помимо обычных составляющих, таких, как кухня, интерьер, бренд, что, конечно, тоже немаловажно, они смотрят на то, чтобы работа в ресторане была технологична, стандартизирована, чтобы гости всегда получали одно и то же качество блюд.

Жаль, что не приехали питерцы, представители концепции «Мари Vanna». Петербург — это замечательный и очень креативный в плане ресторанов город, консолидация московских и питерских ресторанов или ресторанных компаний необходима. При организации «Пальмовой ветви» была проделана огромная работа. Формат конкурса: ролик о концепции, презентация, вопросы и ответы — остается неизменным второй год. Вероятно, со временем ритм самой церемонии станет немного живее — это единственное, чего хотелось бы пожелать премии. Решение зависело от людей в зале, я видела там много профессионалов. Конечно, понятно, что мы верили в свой успех, но как проголосуют, было неизвестно до последнего момента. С одной стороны, это субъективная точка зрения, а с другой, голосовали ведь самые активные участники ресторанного рынка. Приятно, что нам поставили столь высокую оценку. Конечно, более объективно судили те, кто посещал рестораны -номинанты. Важную роль с этой точки зрения играет ролик, в котором наглядно представлен ресторан. Думаю, люди, которые в дальнейшем будут соревноваться за «Пальмовую ветвь», должны внимательнее относиться к тому, как они презентуют концепцию. Ведь те, кто успел ознакомиться с концепцией заранее, могли составить свое мнение до начала голосования. Презентация имела решающее значение для тех ресторанов, в которых эксперты не были. Важно, как человек, защищающий концепцию, представляет концепцию, как отвечает на вопросы.

Почему сносят здание бывшего кинотеатра и что построят на его месте?

Немало слухов ходит о старом здании кинотеатра «Россия»: «А что с ним будет? Почему сносят?» Не могли стороной обойти эти вопросы и мы. Вот на столе уже проекты: красивое должно быть здание, хорошо оборудованное и, наверняка, понравится всем. Ну, а пока мы все по-прежнему будем заглядывать во двор бывшего кинотеатра: «Снесли? Начали? Пошло дело?»

И правда, накопилось много вопросов. Чтобы получить ответы, мы обратились к главному архитектору Углича Александру Сычеву. Он объяснил ситуацию и подробно рассказал о планах.

- Почему старое здание сносят, а не реставрируют?
- Здание кинотеатра - старой постройки. Стены конструкции в ослабленном состоянии, кровля с аварийно недопустимыми прогибами стропильных конструкций. Инженерные коммуникации пришли в негодность, а электропроводка может даже стать причиной пожара. Намного надежней построить новое здание, нежели ремонтировать старое.

- Что планируется сделать в этом здании?
- Это будет многофункциональный комплекс. Здесь планируется несколько кинозалов с возможностью показа сценических представлений. Будут различные помещения для кружков и секций и даже специально отведен балетный класс.Все секреты сейчас раскрывать не стану, но то, что многие найдут здесь что-то для себя, - это точно.

-Каковы сроки сдачи центра?
-Первый квартал 2009 года.

-Кто заказчик и исполнитель данного проекта?
-Заказчиком выступило ООО «Амелин». С ним шли длительные переговоры. Немало важную роль в решении вопроса сыграла глава района Элеонора Шереметьева. Подрядчиком же выступил ООО НПО «СК Яроблстрой».

- Что можно сказать о доступности данного центра в дальнейшем?
- Он будет общедоступным. Все делается для угличан, а это значит, что позволить себе посещать центр смогут все желающие.

-Новое здание, новый центр- что станет с названием?
-Название останется прежним. Как был кинотеатр «Россией», так ей и будет.

- На сколько мест рассчитан кинотеатр?
- Два зала составляют по 64 места каждый. Итого - 128. Планируется еще и большой зал на втором этаже на 170 посадочных мест.

ВЫСТАВКА «ПИР 2007»

ВЫСТАВКА «МОЛ 2008»

ВЫСТАВКА «ПИР 2008»

РЕЦЕПТЫ КОНСЕРВИРОВАНИЯ

С приходом кризиса в России увеличилось количество замерших строек. Встали подъемные краны, рабочие покинули строительные площадки, вернувшись домой -в зарубежье различной дальности. Что ждет недостроенные проекты, как избежать их разрушения и как «мирно» расстаться участникам проекта - эти и другие вопросы волнуют сегодня многих участников строительного рынка.  

Известно, что наиболее безболезненно - без лишних затрат и рисков - можно приостановить «бумажные» проекты. Но иногда - и сегодня весьма часто - приходится замораживать и «бетонные» проекты. Девелоперы, как правило, не склонны афишировать факт заморозки строительства и уж тем более не готовы делиться секретами столь болезненного процесса. Кроме того, в большинстве случаев об «официальной» консервации стройки речь не идет. Заморозить проект - значит, публично объявить о консервации объекта на определенный срок. Этот шаг ко многому обязывает застройщика, в первую очередь к расчетам со всеми кредиторами и инвесторами. Официально о заморозке строящихся объектов пока никто не объявил. Пока что девелоперы придумывают различные отговорки, оправдывающие их «неторопливость» на стройках. На рынке наблюдается скорее некое «зависание» - все ищут деньги и строят, просто гораздо медленнее. Тем не менее согласно Градостроительному кодексу, если приостановка или прекращение работ подрядчика длится более б месяцев, объект строительства должен быть законсервирован в обязательном порядке. Так что «официальная заморозка» строительства становится все более распространенным явлением.

Трудное решение

Внезапно прекратившийся поток финансирования - неединственная возможная причина остановки строительства. «Сегодня девелоперов и инвесторов очень волнует вопрос, для кого они это строят - смогут ли они потом сдать построенные площади, - говорит Александр Балабин, генеральный директор Severin Group. - Сегодня все сети сократили программы по экспансии, поэтому, в частности, в сегменте торговой недвижимости количество потенциальных якорных арендаторов резко снизится. А если их уже удалось привлечь в проект, то и финансирование скорее всего найдется».

Как отмечают эксперты GVA Sawyer, стоимость замораживания (консервации) не так уж и мала, объект (особенно если уже возведены основные конструкции) нужно убирать под крышу, закрывать фасады, в противном случае не избежать процессов коррозии, повреждений от атмосферных осадков и др. Поэтому, когда строительство подходит к концу, застройщику просто необходимо постараться завершить строительство. «По общепринятому признанию, если проект находится на этапе, близком к завершению, по большей части имеет смысл довести его до конца, и параллельно, как вариант, искать покупателя,- считает Руслан Винокуров, руководитель отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. -Замораживание на финальной стадии сточки зрения прохождения госкомиссии и т. д. чревато срывом сроков ввода объекта в эксплуатацию и завершения строительства и, как следствие, штрафами со стороны городской администрации». Эксперты говорят, что, как правило, ни девелопер, ни инвестор не хотят просто заморозить проект на неопределенный срок, чтобы он висел мертвым грузом. Нужно найти покупателя или основного арендатора, под которого можно достроить объект - чтобы здание приносило хоть какой-то доход.

Примером объекта, активное строительство которого замедлилось до окончания переговоров с потенциальным обитателем здания, является проект «Системы-Галс» Leningradsky Towers - как сообщили в компании, работы на объекте, возведение каркаса которого находится на завершающем этапе, вновь перейдут в активную стадию после завершения переговоров с Siemens - инвестором одной из башен.

Алена Кучер, старший юрист Debevoise & Plimpton LLP, говорит, что в целом приостановка или прекращение работ - как с консервацией объекта строительства, так и без нее - влекут за собой большое количество вопросов и рисков. Среди которых вопрос о приемке заказчиком выполненных до приостановки работ, риск случайной гибели или повреждения объекта в ходе приостановки или прекращения работ, ответственность за вред который может быть причинен третьим лицам на площадке во время приостановки работ. «Также среди возникающих проблем можно назвать необходимость обеспечения сохранности объекта в ходе приостановки, проблему описи имущества на площадке на момент приостановки или прекращения работ, вопрос о судьбе заказанных, но не поставленных на момент приостановки или прекращения работы оборудования и материалов и многое другое», - отмечает эксперт.

Решение о «замораживании» строительства накладывает на застройщиков определенные обязательства - первым этапом официальной консервации объекта являются расчеты с кредиторами. Именно поэтому большинство компаний предпочитают не оглашать тот факт, что строительство на площадке не ведется, и доказывать публике на словах обратное. А на самом деле прибегают к так называемой скрытой консервации - когда договор со строителями расторгается, но расчеты ни с кем не производятся.

Как бы то ни было, окончательное решение об остановке строительства принимает инвестор, и решение это зависит от таких факторов, как наличие или отсутствие денежных средств и планируемый спрос на объект. Кроме того, в каждом конкретном случае могут присутствовать частные факторы, например, плачевное состояние инженерных сетей и необходимость инвестировать в их реконструкцию.

Закон и порядок

Если говорить о законодательной стороне вопроса, то действующее законодательство не предусматривает вовлечение государственных органов в процесс прекращения или приостановления работ на стройплощадке. «В случае прекращения или приостановления работ подрядчика заказчик должен известить государственные органы, осуществляющие строительный надзор, о таком приостановлении или прекращении работ и их влиянии на сроки работ по проекту, - рассказывает Алена Кучер. - Специального порядка «замораживания» строительства законодательство не устанавливает. Единственное требование законодательства, которое сегодня применяется при приостановке работ по проекту, - это оформление заказчиком и подрядчиком акта КС-17 (акто приостановлении строительства) по форме, утвержденной Росстатом».

Необходимо отметить, что российское законодательство не содержит никаких специальных предписаний по срокам «замораживания», кроме указания, что в случае прекращения работ на срок более 6 месяцев обязательно должна быть проведена консервация объекта строительства. «Российское законодательство содержит специальную норму (ст. 752 Гражданского кодекса РФ) только на случай, когда приостановка или прекращение работ подрядчика связаны с консервацией объекта строительства по не зависящим от сторон причинам (к которым суды в большинстве случаев не относят прекращение финансирования со стороны заказчика), да и та регулирует только ряд вопросов, связанных с взаиморасчетами сторон, и не затрагивает дальнейшей судьбы договора между подрядчиком и заказчиком. Во всех остальных случаях возможность, основания, процедура и последствия такого приостановления будут зависеть исключительно от того, что предусмотрено в договоре между заказчиком и подрядчиком», - говорит Алена Кучер.

Важным вопросом при остановке строительства является решение вопросов с подрядчиками. «Если генподрядчик уже выполнил часть работ, необходимо оценить объем этих работ и понять, каковы оставшиеся обязательства подрядчика по данному этапу для его закрытия, - говорит Руслан Винокуров. - Нужно оценить возможность незамедлительного приостановления договора, если это невозможно, то довести проект до завершения какого-то этапа, после которого уже оценить объем работ, произвести соответствующую оплату и приостановить действие договора».

Общее мнение таково, что, поскольку в трудном положении оказались практически все игроки рынка недвижимости, то участники процесса строительства стараются входить в положение друг друга. «Если деньги, которые должны подрядчику - это не последние его деньги, то есть шанс, что он сможет трезво смотреть на ситуацию, - считает Александр Балабин. - Если есть заинтересованность в дальнейшем сотрудничестве, то стоит попытаться договориться, когда произойдет возобновление отношений - назначить время следующей встречи и не портить друг другу нервы до этого времени».

Если же подрядчик выполнил значительный объем работ по договору, а заказчик говорит, что денег нет и не будет, важной и нередко сложной задачей является документирование достигнутых результатов. «Если объемы выполненных работ удалось зафиксировать документально (технадзор со стороны заказчика при желании легко может не принять работы), то такая документация позволяет подрядчику обращаться в суд с требованием денег, - говорит Александр Балабин. - Но обычно подрядчик не стремится доводить дело до суда - документы используются как рычаг давления в переговорном процессе».

В международной практике в договоры подряда включаются специальные детальные главы, регулирующие процедуры приостановления или прекращения строительных работ. «В российской практике, к сожалению, в большинстве случаев договоры подряда не содержат специальных детальных положений на этот счет, и стороны не согласуют эти вопросы, приостанавливая или прекращая работы, - говорит Алена Кучер. - Это порождает большое количество споров, в том числе судебных. Поскольку процесс «замораживания» строек только начался, к сожалению, можно прогнозировать большое количество споров между подрядчиками и заказчиками в связи с таким «замораживанием».

Что касается взаимоотношений с арендаторами, которые, возможно, определены на момент остановки строительства, то здесь многое зависит от условий договора и желания арендатора остаться в этом проекте. Если компания принимает решение дождаться окончания строительства, то договор может быть пролонгирован с изменением сроков сдачи объекта. При этом, если договор продлевается, то чаще всего уже на новых условиях, выгодных арендатору, например, с сокращением арендной платы и срока аренды. Если же компания не хочет ждать, когда застройщик все-таки достроит объект, то можно дождаться окончания действия предварительного договора - в этом случае у неудавшегося девелопера будет единственная обязанность- вернуть арендатору деньги, уплаченные в виде аванса. Еще один путь (и это крайний случай) - расторжение договора. В этом случае арендатор должен вернуть свой аванс, что может оказаться весьма проблематичным - нужно доказывать вину девелопера, который срывает сроки строительства. Но чаще всего договор составлен так, что арендатору просто приходится ждать окончания строительства.

Строительный аспект

Объем и порядок работ по консервации объекта зависит от стадии строительства. Если процесс остановился еще на этапе котлована, то необходимо его укрепить, иначе он превратится в болото, и обеспечить водоот-ведение. На этапе фундамента - если удалось «выйти в ноль» - достаточно защитить объект от посторонних (при условии, что нет оголенных металлических конструкций -их нужно обрабатывать антикоррозийным покрытием и закрывать). «Если же у объекта уже есть кровля, лучше всего постараться любыми силами закрыть периметр: такое здание простоит значительно дольше, чем незакрытое, - считает Александр Балабин. -А если и тепло внутрь здания удалось подвести - то, как правило, такой объект уже не замораживают - если, конечно, он не находится там, где и раньше никому не был нужен, а сейчас тем более».

Впрочем, на любом этапе перечень необходимых для качественной консервации работ зависит от множества частных факторов - от срока, на который планируется остановка, до времени года. «Главное на всех стадиях - чтобы никого не убило на стройплощадке и чтобы поменьше украли, - говорит Андрей Давыдов, исполнительный управляющий Savant. - Стройплощадка является зоной повышенной опасности, поэтому необходимо обеспечить предупреждение несчастных случаев. Нужна охрана, а также важно провести работы, которые сделают стройку более безопасной - отключить электричество, засыпать котлован, закрыть двери и окна в недостроенном здании, убрать со стройплощадки оборудование и механизмы».

Важно также обеспечить постоянное наблюдение за законсервированным объектом. «Нужно вести геодезические наблюдения, мониторинг прилегающей территории, в частности, инженерных коммуникаций, - рассказывает Александр Балабин. - К примеру, из-за старой инфраструктуры возможно техногенное подмывание, которое может привести к перекосу фундамента. А устранение проблемы «поплывшего» фундамента - сложная задача, ее решение может оказаться финансово нецелесообразным».

Что касается стоимости работ по консервации объекта, то она зависит от множества факторов, например, от масштабов строительства - чем крупнее объект, тем дешевле обойдется консервация в пересчете на квадратный метр. «В зависимости от этапа строительства работы по консервации могут как почти ничего не стоить, так и составлять более 10% от стоимости строительных работ, - считает Руслан Винокуров. - Чем больше объект насыщен различными системами и оборудованием, тем больше вероятность, что со временем они пострадают или придут в негодность, и тем дороже их консервация».

На работы по консервации требуется, в зависимости от стадии, от двух до шести недель (для объекта площадью 30-40 тыс. кв. м). «Это если все происходит цивилизованно и деньги на консервацию выделены, - уточняет Александр Балабин. - А то ведь можно и просто повесить замок и уехать».

Конец ледниковому периоду

Рано или поздно законсервированные проекты получат новую жизнь - на стройплощадках снова закипит работа. Так или иначе все объекты достраиваются. У них может поменяться хозяин или концепция, но здание рано или поздно будет завершено, тем более в столице.

Понятно, что чем раньше объект будет реанимирован, тем меньше вероятность его повреждения за время простоя. И все-таки на какой срок можно «безболезненно» законсервировать объект строительства? «Честно говоря, ни на какой, - считает Андрей Давыдов. - Вот если, к примеру, жарить рыбу - на какой срок можно прекратить жарку? Качество продукта ведь все равно будет потеряно. С другой стороны, если говорить об изготовлении полуфабрикатов, то срок хранения может быть практически любым. Все упирается в уровень качества консервации и готовности нести дополнительные расходы».

Если периметр закрыт, то, при наличии технадзора здание может стоять довольно долго, нужно только следить за целостностью периметра, которому могут угрожать ветер, птицы и т. д. Если стадия строительства более ранняя, то срок простоя может составлять 2-3 года, если же арматура не закрыта должным образом - не больше года. В любом случае потом потребуется проверка несущих конструкций, прочностных характеристик и т. д. Если же здание простояло 8-10 лет, то в большинстве случаев его восстановление окажется нецелесообразным.

Опыт кризиса 1998 года, когда было остановлено некоторое количество строек (правда, тогда крупных проектов было не много), показывает, что проекты, в чьей биографии имела место «заморозка», потом успешно достраиваются и ничем не отличаются от зданий, построенных без перебоев в графике. «Если строительство впоследствии завершается, то все дополнительные необходимые работы выполняются в ходе достраивания, - говорит Андрей Давыдов. -Здание строится в соответствии с проектом, и если его достроили, то значит, все хорошо -никаких дополнительных обременении факт «заморозки» не создает». ciRie

Публикация на http://www.cre.ru/archivj/227/

Антикризисные стратегии

Прямым следствием упадка в строительной сфере, вызванного кризисом, является резкий рост проблемной недвижимости. Многие девелоперы, не имея опыта работы с подобными объектами, пытаются любым путем избавиться от них, неся при этом колоссальные убытки. Однако существующие стратегии управления проблемными активами позволяют владельцам не только минимизировать ущерб, но даже получать прибыль.

Продолжающийся более года финансовый кризис привел к падению рынка строительства более чем на 70%, соответственно увеличилось количество недвижимости, попадающей в разряд проблеммной. По словам члена управления компании Drees & Sommer Дмитрия Павлоцкого, число таких объектов возросло, и сейчас 35-43% рынка занимают проблеммные активы.

В погоне за дешевизной

Подавляющая часть проблеммных объектов находится в Москве. "Это связано только с одним фактором, - говорит Дмитрий Павлоцкий, - с инвестиционной привлекательностью, которая до кризиса в столице была намного выше чем в регионах". Однако региональные проекты, считает управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова, пострадали сильнее,поскольку большинство девелоперов, строивших ранее объекты по всей России, сегодня сосредоточили свои силы на завершении столичных проектов.

Резкий рост числа проблеммных активов существенным образом изменил характер работы юридических компаний. По словам руководителя департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрия Борисенко, если до кризиса основную часть портфеля составляло ведение сделок клиентов и только 10-15% - судебные процессы (как правило, споры девелоперов с проетировщиками, подрядчиками и госорганами), то с сентября прошлого года 60-70% работы приходится на судебные дела, в числе которых оспаривание сделок со стороны конкурсных управляющих, взыскания залогов и нарушения обстоятельств. Среди последних преобладают, как отмечает партнер компании Baker & McKenzie Максим Кузнеченков, споры в связи с неисполнением обязательств по договорам аренды, предварительным договорам аренды, договорам строительного подряда и договорам об ипотеке. Рассмотрение споров в данных областях особенно затратно по времени, подчеркивает Максим Кузнеченков. Что неудивительно, учитывая многочисленность видов проблеммных активов. Юрий Борисенко относит к таковым объектам, обремененные залогом по просроченным кредитам; объекты, принадлежащие компаниям-банкротам или находящимся на предбанкротной стадии; здания, в отношении которых имеются разногласия между собственниками о порядке использования и эксплуатации либо спор о собственности; объекты, имеющие риск изъятия прежними собственниками вследствие дефектов ранее заключенных сделок; незавершенные активы с истекшими сроками действия разешительной и земельной документации, а также объекты, требующие изменения назначения или технических параметров для сохранения рентабельности; объекты,

Сегодня активы с различными юридическими изъянами зачастую пытаются продать или купить по дешевке. И продавца, и покупателя тут подстеригают опасности, которые могут сделать объект "золотым" с точки зрения затрат.

подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, и т.д. По мнению гендиректора "Северин Проект" Александра Балабина, в 99% случаев такие объекты обременены целым комплексом проблемм, включая юридический и финансовый аспекты.

Сегодня именно активы с различными юридическими изъянами зачастую пытаются продать или купить по дешевке. Однако как продавца, так и покупателя при подобных сделках подстерегают опасности, которые могут сделать объект "золотым" с точки зрения затрат. Так, в сделках с активами, обремененными залогом по просроченным кредитам, основная проблема по словам Юрия Борисенко, состоит в том что согласовать схему погашения, которая одновременно снимает залог, банковские требования, процентные, штрафные санкции и полностью выводит объект из под влияния как банка, так и продавца. Как правило, это сложные трехсторонние сделки (с большим числом сторон в пользу пула банков). При управлении таким объектом следует ожидать неприятностей по ранее заключенным договорам. "В них могут быть заложены некие "мины". Например, бывший владелец сдал в долгосрочную аренду здание либо его часть каким-то своим фирмам по заведомо низкой цене или заключил долгосрочный контракт на клининг с подконтрольной компанией, - рассказывает Юрий Борисенко. - Выйти из таких договоров зачастую невозможно, так как досрочное расторжение повлечет большие штрафные санкции. Но наличие договоров, подписанных в пользу бывшего владельца, может в итоге нивелировать ту разницу в цене объекта, ради которой он собственно и был куплен». Среди зданий, принадлежащих компаниям-банкротам или находящимся на предбанкротной стадии, наиболее опасны сделки с последними. При покупке объекта обанкротившейся компании головную боль вызовет лишь необходимость согласования новых арендных ставок, условий техобслуживания и т. п. при перезаключении договоров с арендаторами. А вот покупка актива у фирмы в предбанкротном состоянии чревата весьма серьезными рисками. Кредиторы могут начать процедуру оспаривания сделок, заключенных в течение шести месяцев перед банкротством продавца, если будет доказано, что цена объекта была занижена. «Поскольку подобные сделки заключаются именно по заниженной цене, - подчеркивает Юрий Борисенко, - так как акционеры заинтересованы в быстром получении денег, впоследствии конкурсный управляющий может от имени кредиторов оспорить сделку и попытаться изъять здание либо дойти до прокуратуры с заявлениями о мошенничестве и преднамеренном банкротстве».

Существующие виды проблемных активов

Управляй, но проверяй

С точки зрения управления и эксплуатации наиболее уязвимыми, по мнению Максима Кузнеченкова, являются торговые и офисные комплексы, принадлежащие нескольким сособственникам: «Июльское постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда № 64 о правах собственников на общее имущество в здании создает дополнительные основания для пересмотра отношений - зачастую документально не оформленных - между сособственниками, что может повысить напряженность между ними, а это, в свою очередь, негативно отразится на качестве управления зданием». Кризис в разы увеличил количество таких объектов. Например, когда пул банков получает в собственность здание несостоятельного должника или девелопер вместо крупных блоков вынужден продавать БЦ мелкими частями (как делают сейчас, например, «ДОН-Строй» и «Миракс»), число владельцев возрастает на порядок. «Необходимо заранее обязать всех сособственников подписать единые правила эксплуатации здания, определяющие в том числе порядок охраны, эксплуатационных издержек и т. п., - поясняет Юрий Борисенко, - в противном случае они никогда не договорятся, кто в какой доле и за что должен платить, в итоге объект становится ущербным и теряет стоимость. Кроме того, это сильно ударит по крупнейшему владельцу, который будет вынужден нести большую часть расходов». Классический случай - объект, по которому имеется спор о собственности (кому принадлежит титул), тоже несет в себе немалый риск, в том числе для эксплуатирующей компании и арендаторов. Если по решению суда меняется собственник, все заключенные договоры могут остаться неоплаченными: юридически они считаются недействительными, поскольку заключены с ненадлежащим лицом. Те же риски характерны для случая, когда возникает угроза изъятия здания прежними собственниками вследствие дефектов ранее заключенных сделок. Но наиболее «популярный» сегодня проблемный актив - т. н. «незавершенка», или «недострой», когда, по словам Александра Балабина, завершенного объекта юридически не существует, а срок документации истек или истекает. Тем не менее такие здания тоже требуют технического обслуживания. Юрий Борисенко обращает внимание, что в случае продажи объекта, например, банку за долги или инвестору, возникает риск неоплаты работы подрядчиков, поскольку имеющиеся

Объект, по которому имеется спор о собственности, несет в себе немалый риск. Если по решению суда меняется собственник, все заключенные договоры могут остаться неоплаченными: юридически они будут считаться недействительными.

договоры к зданию не привязаны: «Поэтому все контракты, которые подписываются с компанией, владеющей незавершенкой и пытающейся ее продать или зачесть за долги, должны быть предоплатными». Впрочем, недостроенное здание может и не иметь юридических изъянов, однако с точки зрения управления все равно будет считаться проблемным. «Мы подразделяем такие активы на несколько категорий, - говорит Дмитрий Павлоцкий, - нерентабельные участки; объекты под снос; эксплуатируемые здания; построенные здания без арендаторов, не введенные в эксплуатацию; недострой и объекты, остановленные на стадии проектирования». По мнению Евгении Власовой, сюда можно также отнести некачественные объекты, с плохо продуманной концепцией, которые даже в докризисное время не имели особых конкурентных преимуществ. Проблемный актив требует от управляющей компании применения определенной стратегии, которая для каждого объекта выбирается индивидуально.

Прибыль или убыток?

Основных стратегий пять. Самая эффективная из них, по словам Дмитрия Павлоцкого, стратегия развития - т. н. редевелопмент, вторая

- завершение проекта, находящегося в процессе проектирования или строительства, затем консервация, временное использование и снос. Разумеется, подчеркивает Евгения Власова, каждый собственник по-своему видит стратегию управления проблемными активами: «Все зависит от его финансовых возможностей и планов в отношении актива. Если объект находится на стадии строительства, один предпочтет его консервацию, выгода которой вызывает сомнения, поскольку замороженный проект также требует расходов, другой приложит все усилия, чтобы он начал функционировать. Кто-то продает здание, а кто-то стремится получать доход даже в кризисное время, предпринимая различные действия: компромиссы с арендаторами по условиям аренды, реконцепция объекта и т. д.».

Наиболее затратной, по мнению Александра Балабина, является консервация: «Это вынужденная мера, эффективность которой лишь в том, что она позволяет во время поиска путей выхода из трудностей хоть как-то контролировать ситуацию». Дмитрий Павлоцкий придерживается иного мнения: «В Европе, где консервация объектов довольно популярна, в рамках этой стратегии разрабатывается определенная маркетинговая концепция, которая порой настолько выгодна, что заставляет откладывать ввод здания в эксплуатацию. Примерами являются комплекс на Парижской площади в Берлине и ТЦ на Невском проспекте в Петербурге - прибыль за счет рекламных шагов и размещения больших баннеров на фасаде зданий оказалась значительнее ожидаемой».

К сожалению, в России грамотно проведенная консервация практически не встречается. Не говоря уже об извлечении выгоды за счет маркетинга, не решаются даже такие серьезные вопросы, как охрана окружающей среды, утилизация строительного мусора и вредных веществ и т. д. Нерадивые собственники пренебрегают даже элементарной гигиенической безопасностью оборудования: например, если складирование вентиляционных коробов произведено неправильно, то по истечении года их невозможно будет монтировать. Решающим фактором при консервации является выбор эксплуатационных служб, которые будут заниматься вопросами безопасности, уборки, обслуживания инженерных систем, освещения и т. п. «Без консультантов, которые разработают технические задания для каждой из этих служб, здесь не обойтись, -утверждает Дмитрий Павлоцкий, - поскольку консервируемый объект требует индивидуального подхода и креативности». По мнению эксперта, в Москве нет ни одного объекта, консервация которого проведена грамотно, а ярким негативным примером является башня

Решающим фактором при консервации является выбор эксплуатационных служб, которые будут заниматься вопросами безопасности, обслуживания, освещения. Необходимо разработать технические задания для каждой из этих служб.

«Россия»: «Здание консервировалось дважды в связи с недостатком финансирования: в 2003 и в 2009 гг. Неудовлетворительная, с нашей точки зрения, концепция консервации, с полным отсутствием маркетинговых мероприятий создает угрозу разрушения здания и снижает его стоимость». Весьма печальный, но закономерный итог неумения воспользоваться потенциалом объекта.

Что касается перспектив проблемных объектов, то в отношении недостроя, по мнению Максима Кузнеченкова, если в ближайшее время не начнется оживление на рынке аренды, проектные компании ожидает дальнейшее перераспределение собственников вплоть до полного вытеснения первоначальных владельцев. «В то же время массовых продаж залогового имущества я не жду. С точки зрения достройки - пока не оживет рынок аренды, с активами вряд ли что-нибудь будет происходить. Но устойчивое повышение спроса со стороны арендаторов может заставить банкиров пойти на риск и дать средства на достройку», - отмечает г-н Кузнеченков. Юрий Борисенко считает возможным вариант реструктуризации долгов за рубежом: «У нас есть клиенты, под российские активы получившие кредитование за границей под 4-5% и разморозившие проекты. Правда, для этого нужно иметь опыт работы за рубежом, хорошую кредитную историю и ликвидные, желательно незаложенные активы». В любом случае Дмитрий Павлоцкий рекомендует собственникам вначале скрупулезно просчитать все возможные сценарии и лишь после комплексного анализа принимать решение, как поступить с тем или иным проблемным активом.

Приложение к журналу "commercial Realestate"